Особенности реализации проектов по КРТ
Согласно п. 34 ст. 1 ГрК РФ, под комплексным развитием территории (далее по тексту – КРТ) понимается совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, муниципальных округов, городских округов.
На сайте Минстроя РФ ведётся информационная страница о развитии федерального законодательства в сфере КРТ – см.: https://minstroyrf.gov.ru/trades/kompleksnoe-razvitie-territoriy/1-monitoring-realizatsii-mekhanizma-kompleksnogo-razvitiya-territoriy-subektami-rossiyskoy-federatsii/.
Согласно данным ЕИСЖС, в механизм комплексного развития территорий с каждым годом вовлекается все больше регионов и застройщиков. По итогам 2025 г. объем строящегося жилья по механизму КРТ достиг 6,9 млн кв. м – это 6 % от общего объема жилищного строительства в России.
На сайте Минстроя РФ ведётся информационная страница о развитии федерального законодательства в сфере КРТ – см.: https://minstroyrf.gov.ru/trades/kompleksnoe-razvitie-territoriy/1-monitoring-realizatsii-mekhanizma-kompleksnogo-razvitiya-territoriy-subektami-rossiyskoy-federatsii/.
Согласно данным ЕИСЖС, в механизм комплексного развития территорий с каждым годом вовлекается все больше регионов и застройщиков. По итогам 2025 г. объем строящегося жилья по механизму КРТ достиг 6,9 млн кв. м – это 6 % от общего объема жилищного строительства в России.
Рис. 1. Портфель жилья, строящегося по механизму КРТ в России, млн кв. м
За последний год общая площадь строящегося жилья по проектам КРТ увеличилась в 1,5 раза ‒ строительство проектов КРТ охватывает уже более половины регионов страны (47 на 01.01.2026, +8 субъектов к 01.01.2025) и все больше застройщиков (140 на 01.01.2026, +47 групп компаний к 01.01.2025). При этом лидером по числу проектов является Московская область, на которую приходится 30% всего объема строящегося жилья по механизму КРТ.
В связи с увеличением интереса застройщиков к такому инструменту реализации инвестиционных проектов как КРТ, ниже рассматриваются ключевые аспекты, на которые должен обратить внимание инвестор при принятии решения об использовании механизма КРТ в проектах.
1. Вид механизма КРТ.
В соответствии с гл. 10 ГрК РФ, на сегодняшний момент в российской практике сформировалось четыре вида механизмов КРТ, которыми может воспользоваться застройщик, в том числе:
Вид механизма определяется прежде всего особенностями земельного участка, на котором предполагается реализовать инвестиционный проект. Вид КРТ не определяет, какие объекты могут быть созданы на данной территории, а лишь отражает ситуацию с объектами недвижимого имущества на дату принятия решения о КРТ (например, в КРТ нежилой застройки не могут быть включены территории, занятые жилыми домами).
В связи с увеличением интереса застройщиков к такому инструменту реализации инвестиционных проектов как КРТ, ниже рассматриваются ключевые аспекты, на которые должен обратить внимание инвестор при принятии решения об использовании механизма КРТ в проектах.
1. Вид механизма КРТ.
В соответствии с гл. 10 ГрК РФ, на сегодняшний момент в российской практике сформировалось четыре вида механизмов КРТ, которыми может воспользоваться застройщик, в том числе:
- КРТ жилой застройки;
- КРТ нежилой застройки;
- Комплексное развитие незастроенной территории (КРНТ);
- КРТ по инициативе правообладателей.
Вид механизма определяется прежде всего особенностями земельного участка, на котором предполагается реализовать инвестиционный проект. Вид КРТ не определяет, какие объекты могут быть созданы на данной территории, а лишь отражает ситуацию с объектами недвижимого имущества на дату принятия решения о КРТ (например, в КРТ нежилой застройки не могут быть включены территории, занятые жилыми домами).
Табл. 1. Особенности видов КРТ
Стоит отметить, что формат реализации проекта комплексного развития территории влияет на разные экономические показатели проекта, в том числе будущий размер арендной платы за земельный участок, расчет цены предмета торгов на право заключения договора о КРТ и пр.
2. Определение величины арендной платы за земельный участок, на территории которого предполагается реализация проекта КРТ.
Величина арендной платы регулируется Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве".
Стоит отметить, что ключевыми факторами, от которых зависит размер прогнозной величины арендной платы, являются будущая кадастровая стоимость земельного участка под КРТ с учетом измененного вида разрешенного использования (далее по тексту – ВРИ) и ставки аренды. Ниже приводится пример, как может выглядеть размер ставки аренды
2. Определение величины арендной платы за земельный участок, на территории которого предполагается реализация проекта КРТ.
Величина арендной платы регулируется Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве".
Стоит отметить, что ключевыми факторами, от которых зависит размер прогнозной величины арендной платы, являются будущая кадастровая стоимость земельного участка под КРТ с учетом измененного вида разрешенного использования (далее по тексту – ВРИ) и ставки аренды. Ниже приводится пример, как может выглядеть размер ставки аренды
Табл. 2. Определение величины арендной платы на земельный участок под КРТ по годам реализации проекта
Прогрессивная шкала ставок аренды за земельный участок стимулирует инвесторов укладываться в регламентные сроки реализации проекта КРТ.
При этом расчет будущей кадастровой стоимости земельного участка под КРТ имеет ряд особенностей, регулирующийся законодательством города Москвы.
Расчет кадастровой стоимости земельного участка под КРТ с измененным ВРИ производится на базе средних удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков г. Москвы, установленных для данного кадастрового квартала / района города Москвы.
3. Смена вида разрешенного использования земельного участка под КРТ.
Расходы на смену ВРИ земельного участка под КРТ могут составлять существенную долю в инвестиционных затратах инициатора по реализации проекта КРТ.
Порядок расчета величины платы за смену ВРИ регламентирован нормативными правовыми актами города Москвы.
При этом инвесторы, которые одновременно со строительством жилья (МКД) создают новые рабочие места, получают меры поддержки:
Другими словами, инициатор проекта может снизить свои инвестиционные расходы на величину льготы.
На перечисленные выше льготы может рассчитывать тот инвестор, который реализует инвестиционный проект(ы) по созданию рабочих мест – мест приложения труда (далее по тексту - МПТ).
Программа стимулирования создания МПТ действует в Москве с 2020 года, введена Постановлением Правительства Москвы от 31.12.2019 № 1874-ПП "О мерах по реализации инвестиционных проектов по созданию мест приложения труда на территории города Москвы".
По данным исследования IBC Real Estate, общая площадь (GBA) всех объектов недвижимости, создаваемых по программе МПТ, в период 2020-2024 гг. составляет около 6,7 млн кв. м. Офисная недвижимость занимает наибольшую долю в структуре реализуемых объектов по программе МПТ – 42 %.
При этом расчет будущей кадастровой стоимости земельного участка под КРТ имеет ряд особенностей, регулирующийся законодательством города Москвы.
Расчет кадастровой стоимости земельного участка под КРТ с измененным ВРИ производится на базе средних удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков г. Москвы, установленных для данного кадастрового квартала / района города Москвы.
3. Смена вида разрешенного использования земельного участка под КРТ.
Расходы на смену ВРИ земельного участка под КРТ могут составлять существенную долю в инвестиционных затратах инициатора по реализации проекта КРТ.
Порядок расчета величины платы за смену ВРИ регламентирован нормативными правовыми актами города Москвы.
При этом инвесторы, которые одновременно со строительством жилья (МКД) создают новые рабочие места, получают меры поддержки:
- льгота по арендной плате за первый год срока аренды земельного участка;
- льгота по плате за изменение ВРИ земельного участка на ВРИ, предусматривающий строительство многоквартирного жилого здания.
Другими словами, инициатор проекта может снизить свои инвестиционные расходы на величину льготы.
На перечисленные выше льготы может рассчитывать тот инвестор, который реализует инвестиционный проект(ы) по созданию рабочих мест – мест приложения труда (далее по тексту - МПТ).
Программа стимулирования создания МПТ действует в Москве с 2020 года, введена Постановлением Правительства Москвы от 31.12.2019 № 1874-ПП "О мерах по реализации инвестиционных проектов по созданию мест приложения труда на территории города Москвы".
По данным исследования IBC Real Estate, общая площадь (GBA) всех объектов недвижимости, создаваемых по программе МПТ, в период 2020-2024 гг. составляет около 6,7 млн кв. м. Офисная недвижимость занимает наибольшую долю в структуре реализуемых объектов по программе МПТ – 42 %.
Рис. 2. Структура реализуемых объектов по программе МПТ
Для того, чтобы оценить важность подобных инструментов поддержки бизнеса, стоит рассмотреть пример расчета льготы по реализации инвестиционного проекта по строительству общественно делового комплекса в районе Щукино города Москвы (см. ниже).
Рис. 3. Пример расчета величины экономии по плате за смену ВРИ за счет создания МПТ
Таким образом, в представленном примере за счет строительства МПТ для инвестора фактическая плата за смену ВРИ составит почти в 4 раза меньшую сумму – 2 млрд руб.
4. Обеспечение планируемой жилой и (или) нежилой застройки объектами инфраструктуры.
Реализация проекта комплексного развития территории как правило предусматривает обязательство инвестора по созданию сопутствующей инфраструктуры, прежде всего социальной. Например, в качестве объектов социальной инфраструктуры могут выступать поликлиники, объекты дошкольного и общего образования.
Обеспечение планируемой жилой и нежилой застройки необходимыми объектами инфраструктуры и (или) местами приложения труда осуществляется через особый инструмент – инфраструктурный договор. Инфраструктурный договор заменяет собой следующие договоры и соглашения:
Участие застройщика в создании объектов, предусмотренных инфраструктурным договором, осуществляется в следующих формах:
Как правило застройщик участвует в обеспечении планируемой жилой и (или) нежилой застройки объектами инфраструктуры в форме компенсации. Застройщик перечисляет компенсацию в сроки, определенные условиями инфраструктурного договора, в сумме, определяемой для каждого отдельного объекта.
Формула и порядок расчета величины компенсации за дефицит в объектах инфраструктуры определяется НПА города Москвы. Обобщенно формула определения размера компенсации выглядит следующим образом:
где:
Ск - сумма компенсации;
Сст.объекта - стоимость строительства объекта по УУПСС;
Сст.з/уч - стоимость ЗУ.
Расчет стоимости строительства инфраструктурного объекта проводится через усредненный укрупненный показатель стоимости строительства (УУПСС), определенный приказом Комитета города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов.
В то же время сумма компенсации за земельный участок под объект инфраструктуры рассчитывается с применением УПКС – удельного показателя кадастровой стоимости.
5. Компенсация правообладателям за снос существующих объектов.
На территории участка под КРТ как правило размещаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие разным собственникам. В связи с этим подобные проекты в составе инвестиционных затрат должны предусматривать в определенные сроки понесенные расходы по изъятию недвижимого имущества и сносу изъятых объектов капитального строительства (далее по тексту - ОКС) при строительстве.
Величина затрат на выкуп изымаемых ОКС у собственников рассчитывается по рыночной стоимости, а по ряду объектов размер выплаты строго регламентирован нормативными правовыми актами города Москвы.
Выводы.
Инвестиционный проект по программе КРТ как правило предусматривает реализацию множества дополнительных сопутствующих мероприятий. Порядок расчета (прежде всего в части расходов) при определении экономической целесообразности данного проекта также будет существенно отличаться от обыкновенного инвестпроекта.
Автор статьи:
Владимир Дробитько.
4. Обеспечение планируемой жилой и (или) нежилой застройки объектами инфраструктуры.
Реализация проекта комплексного развития территории как правило предусматривает обязательство инвестора по созданию сопутствующей инфраструктуры, прежде всего социальной. Например, в качестве объектов социальной инфраструктуры могут выступать поликлиники, объекты дошкольного и общего образования.
Обеспечение планируемой жилой и нежилой застройки необходимыми объектами инфраструктуры и (или) местами приложения труда осуществляется через особый инструмент – инфраструктурный договор. Инфраструктурный договор заменяет собой следующие договоры и соглашения:
- договор участия в развитии социальной и транспортной инфраструктуры и благоустройства застраиваемой территории города Москвы;
- соглашение о перечислении в бюджет города Москвы денежных средств в счет компенсации за объекты социальной инфраструктуры при реализации жилой застройки;
- соглашение о реализации инвестиционных проектов по созданию МПТ.
Участие застройщика в создании объектов, предусмотренных инфраструктурным договором, осуществляется в следующих формах:
- Строительство Объектов инфраструктуры и (или) МПТ с последующей передачей объектов инфраструктуры в собственность города Москвы.
- Компенсация в бюджет города Москвы за строительство объектов инфраструктуры.
Как правило застройщик участвует в обеспечении планируемой жилой и (или) нежилой застройки объектами инфраструктуры в форме компенсации. Застройщик перечисляет компенсацию в сроки, определенные условиями инфраструктурного договора, в сумме, определяемой для каждого отдельного объекта.
Формула и порядок расчета величины компенсации за дефицит в объектах инфраструктуры определяется НПА города Москвы. Обобщенно формула определения размера компенсации выглядит следующим образом:
Ск = Сст.объекта + Сст.з/уч
где:
Ск - сумма компенсации;
Сст.объекта - стоимость строительства объекта по УУПСС;
Сст.з/уч - стоимость ЗУ.
Расчет стоимости строительства инфраструктурного объекта проводится через усредненный укрупненный показатель стоимости строительства (УУПСС), определенный приказом Комитета города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов.
В то же время сумма компенсации за земельный участок под объект инфраструктуры рассчитывается с применением УПКС – удельного показателя кадастровой стоимости.
5. Компенсация правообладателям за снос существующих объектов.
На территории участка под КРТ как правило размещаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие разным собственникам. В связи с этим подобные проекты в составе инвестиционных затрат должны предусматривать в определенные сроки понесенные расходы по изъятию недвижимого имущества и сносу изъятых объектов капитального строительства (далее по тексту - ОКС) при строительстве.
Величина затрат на выкуп изымаемых ОКС у собственников рассчитывается по рыночной стоимости, а по ряду объектов размер выплаты строго регламентирован нормативными правовыми актами города Москвы.
Выводы.
Инвестиционный проект по программе КРТ как правило предусматривает реализацию множества дополнительных сопутствующих мероприятий. Порядок расчета (прежде всего в части расходов) при определении экономической целесообразности данного проекта также будет существенно отличаться от обыкновенного инвестпроекта.
Автор статьи:
Владимир Дробитько.